每日經濟新聞
每經熱評

每經網首頁 > 每經熱評 > 正文

每經熱評丨房地產市場出現了拐點信號

每日經濟新聞 2021-09-02 14:30:06

每經特約評論員 尹中立(榮盛發展首席經濟學家、中國社會科學院房地產金融研究中心主任)

房地產市場屬于周期波動的市場,市場參與者必須遵循周期波動的規律,準確判斷市場周期的拐點至關重要。

此輪房地產市場上升周期始于2015年初,至今已經持續運行了6年之久,此輪房地產上升周期持續時間之長創造了歷史紀錄。今年7月份之后,房地產市場出現了較大的變化,筆者認為全國房地產市場已經出現了拐點信號。

四大拐點信號

今年1~7月份房地產市場呈現的特征是:土地市場供需雙雙疲軟,融資環境持續偏緊;房地產開發投資增速、商品房銷售面積、商品房銷售額增速均已連續兩個月放緩;新建商品住宅、二手房價格漲幅全面回落。

一是房地產開發投資增速持續小幅放緩。房地產開發投資增速連續兩個月小幅放緩。今年1~7月份,全國房地產開發投資84895億元,同比增長12.7%;兩年平均增長8.0%,增速較上半年小幅回落0.2個百分點,連續兩個月小幅回落。其中,住宅投資63980億元,同比增長14.9%;兩年平均增長9.4%,增速連續三個月小幅回落。

先行指標顯示,房地產開發投資增速仍將持續放緩。今年1~7月份,房地產開發企業土地購置面積同比持續下降;房屋施工面積增速持續放緩;房屋新開工面積增速持續放緩,并出現年內首次同比下降(-0.9%)。

二是土地市場供需整體雙雙走弱。今年1~7月份,房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米,同比下降9.3%;土地成交價款5121億元,同比下降4.8%。

住宅用地市場供需雙雙持續下降,“兩集中”政策改變市場節奏。中國指數研究院統計的全國300城住宅用地供求規模均有所下降。1~7月,全國300城住宅推出用地規劃建筑面積同比下降13.8%,成交規劃建面同比下降16.7%,降幅較上半年均有所擴大。7月當月沒有重點城市集中土拍,土地出讓金漲幅顯著回落,住宅用地價格回落,溢價率走穩。中國指數研究院數據顯示,今年1~7月,全國300城市土地出讓金總額為32123億元,同比增加1%;住宅用地成交樓面價顯著回落,溢價率走穩。

三是融資環境持續整體偏緊。今年1~7月份,房地產開發企業到位資金118970億元,同比增長18.2%;兩年平均增長9.2%。從兩年平均增速來看,國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分別增長0.08%、7%、15.6%和11.7%。

國內貸款連續兩個月同比下降,銷售回款占比呈現回落趨勢。在房地產金融宏觀審慎管理要求下,房地產金融環境持續收緊。國內貸款同比下降4.5%,已連續兩個月同比下降。在商品房銷售增速放緩,個人按揭貸款收緊的影響下,定金及預收款及個人按揭貸款占資金來源比重呈現回落趨勢。

四是商品房銷售增速放緩,房價漲幅回落。今年1~7月,商品房銷售面積、銷售額兩年平均增速連續第二個月同步放緩。今年1~7月份,商品房銷售面積101648萬平方米,同比增長21.5%;兩年平均增長7%。商品房銷售額106430億元,同比增長30.7%,兩年平均增長13.1%。商品房銷售面積、銷售額兩年平均增速連續第二個月放緩。

今年7月當月,商品住宅銷售面積同比下降。1~7月份,商品住宅銷售面積同比增長22.7%,兩年平均增長7.9%;商品住宅銷售額同比增長33.1%,兩年平均增長15.6%;兩年平均增速連續第二個月放緩。7月當月,商品住宅銷售面積同比下降9.5%,較2019年同期下降0.5%;商品住宅銷售額同比下降7.2%,較2019年同期增長9.3%。

新建商品住宅、二手房價格漲幅全面回落。7月份,70大中城市中有51城新建商品住宅價格環比上漲。各線城市新建住宅和二手住宅價格漲幅均放緩。被約談城市,房價漲幅過快的勢頭大都有所收斂。7月,前期房價上漲較快的上海、廣州、重慶、合肥等地,房價漲幅顯著收窄;深圳二手住宅價格環比下跌0.4%,連續三個月環比下跌,且降幅在進一步擴大。

共同富裕將影響房地產

上述市場數據表明了市場出現拐點信號。結合最近出臺一系列政策信號,筆者認為可以進一步確認市場出現了拐點信號。

8月17日,習近平總書記主持召開中央財經委員會第十次會議,主要研究共同富裕問題,同時研究了防范化解重大金融風險、做好金融穩定發展工作問題。這兩項工作都與房地產市場密切相關,理解這次會議精神對判斷房地產政策趨勢有重要意義。

會議強調,共同富裕是全體人民的富裕,是人民群眾物質生活和精神生活都富裕,不是少數人的富裕,也不是整齊劃一的平均主義,要分階段促進共同富裕。暢通向上流動通道,給更多人創造致富機會,形成人人參與的發展環境。允許一部分人先富起來,先富帶后富、幫后富,重點鼓勵辛勤勞動、合法經營、敢于創業的致富帶頭人。要堅持循序漸進,對共同富裕的長期性、艱巨性、復雜性有充分估計,鼓勵各地因地制宜探索有效路徑,總結經驗,逐步推開。

會議還指出,在高質量發展中促進共同富裕,正確處理效率和公平的關系,構建初次分配、再分配、三次分配協調配套的基礎性制度安排,加大稅收、社保、轉移支付等調節力度并提高精準性。

在筆者看來,房地產市場是居民財富的主要載體,要實現共同富裕的目標就必須涉及完善房地產稅收政策。中央財經委會議只是對共同富裕作了方向性的描述,并沒有具體的操作措施,但可以參考浙江在創建共同富裕示范區的政策措施,通過其他途徑推測出可能出臺的政策措施。

核心內容是完善面向高收入群體的收入分配政策。當前,我國主要以間接稅為主,往往具有累退性。從功能上看,直接稅更有利于縮小收入差距。個人所得稅方面,要更加注重對低收入者的保護,完善專項附加扣除政策。有專家建議在減免其他稅種或降低稅率前提下,適時開征財產稅(如房產稅、遺產贈予稅等),調節高收入群體收入。

筆者認為,中央強調共同富裕,對房地產行業將有直接沖擊,主要表現在以下幾個方面:

第一,政府將增加保障性住房的供給。從“十四五”規劃已經清楚地看出,政府為了減輕年輕人的購買壓力,會大幅度提高保障性住房的供應力度,尤其是增加保障性租賃住房的供給。對應的土地供應也優先確保保障性住房,將對商品住房的供給和需求都產生擠壓,減少了房地產開發企業的市場空間。

第二,調節高收入群體的收入,將對高端住房需求產生影響。為了實現共同富裕政策目標,必然要加大行業反壟斷力度。這將對高收入行業和群體產生不利影響,進而對一線城市的高房價影響較大。

第三,征收房地產稅將對市場產生較大沖擊。經過20多年的積累,房地產市場累積的獲利盤十分巨大,征收房地產稅可能導致這些獲利盤集中套現,短期會對市場產生一定沖擊。

總之,無論是市場運行的特征,還是政策面的變化,都預示著房地產市場的拐點已經悄然來臨。對于房地產開發企業而言,唯有順應市場潮流,努力降低財務杠桿、穩健前行才能避免各種風險和挑戰。

全球新型肺炎疫情實時查詢

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。
未經《每日經濟新聞》報社授權,嚴禁轉載或鏡像,違者必究。

版權合作及網站合作電話:021-60900099轉688
讀者熱線:4008890008

特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請作者與本站聯系索取稿酬。如您不希望作品出現在本站,可聯系我們要求撤下您的作品。

歡迎關注每日經濟新聞APP

1

0