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富力物業4月IPO招股9月急賣給碧桂園服務:總價不超過100億元,作出多項業績承諾

每日經濟新聞 2021-09-20 21:31:33

◎碧桂園物業香港同意從富力物業收購富良環球100%股權,從而間接收購富良環球在中國從事物業管理服務之目標公司100%股權。

◎富力物業主要業務為投資控股,而富力物業與富力地產并無股權關系,而是在李思廉、張力個人名下。

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

9月20日,碧桂園服務(06098.HK)公告稱,于2021年09月20日,碧桂園物業香港(本公司間接全資附屬公司)與富力物業簽訂股權轉讓協議。據此,碧桂園服務以不超過人民幣100億元的代價收購富良環球,由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。

就在差不多同一時間,富力地產(02777.HK)發布公告稱,李思廉及張力為公司的執行董事及大股東,與集團溝通,為支持集團將提供約80億港元的股東資金,并預計于未來一至兩個月內完成。主要股東以往曾以免息貸款形式提供財務支持。

富良環球是一間什么公司?其最早露出公眾視野是在2021年4月,富力物業服務集團有限公司(以下簡稱富力物業)提交的IPO招股書中,富良環球為富力物業的全資子公司,持有富力物業服務香港的100%股權。

這家富力物業的持股方是富力地產的大股東李思廉、張力和一家獨立第三方升卓,但并無富力地產公司名義的持股。換言之,富力物業與富力地產并無股權關系,而是在李思廉、張力個人名下。

碧桂園服務公告截圖

擬全盤賣出,作出多項業績承諾

根據股權轉讓協議的條款,碧桂園物業香港同意從富力物業收購富良環球100%股權,從而間接收購富良環球在中國從事物業管理服務之目標公司100%股權。

公告顯示,完成收購事項后,碧桂園服務將持有富良環球100%股權,并間接持有各目標公司100%股權,而富良環球、富力物業服務香港、廣州富星及目標公司將成為碧桂園服務與的附屬公司,“其業績、資產及負債將會于本集團賬目內綜合入賬”。

截至2020年12月31日,富力物業管理的552個項目位于中國26個省、自治區、直轄市的102個城市,總在管建筑面積為0.69億平方米,其中住宅物業的在管建筑面積為0.58億平方米,商業物業的在管建筑面積為0.11億平方米。

富力地產公告截圖

本次交易合計最高代價不超過100億元人民幣,上述代價將可能由于未能實現代價支付的條件而調減。交易付款是分階段、有條件進行的,而富力物業及相關公司也作出了業績承諾。

收購事項之代價將由碧桂園物業香港以現金分兩階段(共四期)進行支付。第一階段涉及70億元,分為三期支付:第一期20億元、第二期30億元、第三期20億元;第二階段即第四期為30億元。

富力物業承諾,富良環球的2021年經審計扣非歸母凈利潤不低于5億元,會計收入不低于42億元,截至2021年12月31日在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。如富良環球的2021年財務數據未能達成業績承諾訂明的任何財務指標,則第一階段代價將作出相應調減。

同時,在根據業績承諾約定交付的0.86億平方米在管面積以外,富力物業及富力物業關聯方承諾交付(或促使其他第三方交付)0.66億平方米的在管面積予富良環球或碧桂園物業香港指定的其他實體。

截至今年6月底,碧桂園服務收費管理面積約6.44億平方米,合同管理面積約12.05億平方米(含三供一業物管、藍光嘉寶服務,不含城市服務),位居行業首位。

低價收購后,IPO之際高價賣身

1997年,富力地產成立天力物業后,一直為富力地產開發的物業提供物業管理服務。

變化出現在2019年,這一年年底,李思廉與張力分別出資50%成立了一家公司——廣州富星投資咨詢有限公司(簡稱廣州富星)。

廣州富星成立后,就迅速收購了富力地產旗下多家物業公司,比如大同恒富物業服務有限公司(簡稱大同恒富)、天津華信物業管理有限公司(簡稱華信物業),這兩家公司的交易對價均為500萬元。

最令市場意外和震驚的一次交易,是2020年4月,富力地產公告,以約3億元代價將廣州天力物業發展有限公司(簡稱天力物業)出售給廣州富星。

富力物業股權結構圖 來源:富力物業招股書

彼時,富力地產認為,憑借該等出售事項,本集團可專注于其核心業務,而目標集團將能夠就其業務采納不同管理系統,本集團亦能將出售事項所得款項用于其核心業務。

銀河聯昌證券當時發布研報表示,對富力地產低價出售旗下物業管理公司的交易感到失望,物業公司出售價格幾乎較公允價值折讓90%。認為可能損害少數股東利益并引發對公司治理的擔憂,將其投資評級降至“持有”。

2021年4月,富力物業發布港股IPO招股書。這家富力物業是一家根據開曼群島法律成立的有限公司,主要業務為投資控股,廣州富星成為其的間接全資附屬公司,實控人為李思廉、張力和一家獨立第三方升卓。

富力物業在招股書中如是表述其和富力地產的關系,“本集團已與富力集團建立良好而持續的業務關系,本集團的發展與富力集團的物業開發業務的發展息息相關?!?/p>

9月13日,惠譽將富力地產及其子公司富力地產(香港)有限公司的長期外幣發行人違約評級展望從“穩定”調整至“負面”,并確認這兩家公司的發行人違約評級為“B+”。同時,惠譽還確認了兩家公司的高級無抵押評級為“B+”,回收率評級為“RR4”。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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